آیا ممکن است به زودی قیمت مسکن از ناحیه رشد بورس شارژ شود؟

بازار مسکن و بازار سهام دو مقصد اصلی سرمایه‌گذاری خانوارها و سرمایه‌گذاران هستند؛ یکی با ماهیت دارایی واقعی و بادوام، دیگری با نقدشوندگی بالا و واکنش سریع به اخبار. تجربه نشان می‌دهد فعالان این دو بازار با توجه به سود مورد انتظار و ریسکی که می‌پذیرند بین آن‌ها جابه‌جا می‌شوند؛ همان چیزی که در اقتصاد با عنوان جابجایی پرتفوی شناخته می‌شود. پرسش کلیدی این است: اگر بورس رشد کند، آیا موج این رشد می‌تواند به بازار مسکن منتقل شود و قیمت‌ها را بالا ببرد؟

تجربه آمریکا: اثر ثروت و سرریز با وقفه

در بسیاری از پژوهش‌ها، آمریکا نمونه مهمی برای بررسی رابطه بورس و مسکن است؛ چون بازار مالی عمیق، نقدشونده و گسترده‌ای دارد. بورس‌های بزرگ مثل بورس نیویورک، حضور پررنگ سرمایه‌گذاران نهادی و مشارکت وسیع مردم باعث می‌شود تغییرات سهام سریع‌تر به رفتار مالی خانوارها منتقل شود. جمع‌بندی این مطالعات می‌گوید، رشد بورس می‌تواند با وقفه به بازار مسکن سرریز کند؛ سازوکار اصلی هم اثر ثروت است. یعنی وقتی بازده سهام بالا می‌رود، ارزش دارایی‌های مالی خانوار افزایش پیدا می‌کند، اعتماد و توان خرید تقویت می‌شود و بخشی از این شوک مثبت به شکل افزایش تقاضا برای مسکن ظاهر می‌شود.

در برخی پژوهش‌های ماهانه، اثر ارتباط بورس و مسکن به‌صورت عددی هم گزارش شده است. در شرایط عادی‌تر اقتصاد، اگر بازده سهام در ماه قبل ۱٪ بیشتر باشد، بازده مسکن در ماه جاری حدود ۰٫۱۹٪ افزایش می‌یابد. یعنی بخشی از سود بورس با یک وقفه کوتاه از مسیر اثر ثروت و جابجایی پرتفوی به تقاضای مسکن منتقل می‌شود، هرچند این انتقال معمولا کوچک است چون بازار مسکن نقدشوندگی پایین‌تر و تصمیم‌گیری کندتری دارد. اما در دوره‌های رکودی و پرتلاطم، همین پیوند تضعیف می‌شود و حتی می‌تواند بسیار کوچک و منفی برآورد شود، چون در فضای نااطمینانی و بحران اعتماد، سودهای بورس پایدار تلقی نمی‌شود، خریدهای بزرگ به تعویق می‌افتد و سرمایه‌گذاران بیشتر به سمت نقد نگه‌داشتن دارایی یا کاهش ریسک حرکت می‌کنند؛ بنابراین رابطه‌ی رونق بورس و تقویت مسکن در بحران‌ها شکننده‌تر و کم‌اثرتر می‌شود.

بده بستان مسکن و بورس در ایران

در ایران، بازار سهام نسبت به بازار مسکن کوچک‌تر است، اما در عمل می‌تواند روی انتظارات و تصمیم‌های سرمایه‌گذاری اثر سریع بگذارد؛ به‌خصوص در شرایط تورمی و نگرانی از کاهش ارزش پول الگوی رفتاری رایج این است که وقتی بخشی از سرمایه‌گذاران در بورس سود می‌گیرند، در فضای تورمی ترجیح می‌دهند بخشی از سود یا نقدینگی را برای حفظ قدرت خرید به سمت دارایی‌های واقعی مثل مسکن منتقل کنند.

پژوهش‌های داخلی هم عمدتاً این مسیر را تأیید می‌کنند. شوک‌های مثبت بورس می‌تواند در بلندمدت اثر مثبت و معناداری بر قیمت مسکن داشته باشد. برخی نتایج گزارش می‌کنند اگر شاخص سهام ۱٪ رشد کند، شاخص قیمت مسکن در بلندمدت حدود ۰٫۲۰٪ افزایش می‌یابد.
اما نکته مهم اینجاست: شوک‌های منفی بورس الزاماً به کاهش قیمت مسکن ختم نمی‌شوند؛ یعنی افت بازار سهام در ایران معمولا مسکن را پایین نمی‌کشد. دلیل محتمل این رفتار، نقش مسکن به‌عنوان پناهگاه دارایی و چسبندگی قیمت‌ها در این بازار است.

اگر بورس وارد فاز رشد شود، در اقتصاد ایران این احتمال وجود دارد که بخشی از عایدی و انتظارات مثبت، به بازار مسکن منتقل شود؛ چون مسکن یکی از اصلی‌ترین گزینه‌های تبدیل سود به دارایی بادوام است. با این حال، شدت این انتقال قطعی و یکسان نیست و به متغیرهای کلان بستگی دارد مانند تورم، نرخ سود، نااطمینانی، سیاست‌های اعتباری و روند ارز. در دوره‌های رکودی یا زمانی که ریسک‌های کلان بالا باشد، این انتقال می‌تواند ضعیف‌تر و کندتر شود.

پیامی برای سیاست گذاران

در شرایط تورمی ایران، اگرچه بازار سهام نسبت به مسکن کوچک‌تر است، اما رونق بورس می‌تواند از کانال ثروت و انتظارات به تقویت سمت تقاضا در مسکن منجر شود. بنابراین شارژ شدن بورس می‌تواند به‌طور غیرمستقیم موتور انتظارات در بازار مسکن را روشن کند؛ البته به شرط آن‌که عوامل کلان (به‌ویژه تورم و نرخ سود) مسیر این انتقال را مسدود نکنند.