بازار نوظهور پانسیون‌ها؛ فرصت سرمایه‌گذاری در بحران مسکن تهران و جهان

در سال‌های اخیر، اروپا با رشد چشمگیر تقاضا برای مسکن دانشجویی (PBSA) و پانسیون‌ها مواجه بوده است. طبق گزارش JLL (شرکت بین‌المللی مشاوره و خدمات املاک مستقر در شیکاگو)، تعداد دانشجویان اروپا در دهه گذشته ۱۵ درصد افزایش یافته و به ۲۱.۷ میلیون نفر رسیده است؛ پیش‌بینی می‌شود تا ۲۰۳۰-۳۱ حدود ۲ میلیون دانشجوی دیگر اضافه شود که نیمی از آن‌ها بین‌المللی هستند. همزمان، عرضه مسکن دانشجویی محدود باقی مانده و کمبود آن تا سال‌های آینده به ۳.۲ میلیون تخت خواهد رسید. بحران مسکن و گرانی اجاره‌های خصوصی دانشجویان را به سمت اقامتگاه‌های دانشجویی سوق داده است. نرخ تأمین مسکن دانشجویی در اروپا تنها 11 تا۱۴ درصد است و حتی با گسترش پروژه‌ها به سختی به ۱۸ درصد می‌رسد، در حالی که در سال ۲۰۲۵ حدود ۶۲,۰۰۰ تخت در ۱۴۰ شهر اروپا تحویل داده شد و مقاصد اصلی تنها ۲۹٪ از تقاضا را پاسخ دادند.

رشد انفجاری سرمایه‌گذاری در مسکن دانشجویی اروپا

این شرایط باعث شده سرمایه‌گذاری در بخش مسکن دانشجویی به شدت رشد کند؛ طبق گزارش Bonard (شرکت مشاوره و تحلیل تخصصی املاک و مستغلات)، نتایج نظرسنجی این شرکت از فعالان بازار ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری نشان می‌دهد ۷۸ درصد شرکت‌کنندگان قصد دارند سرمایه‌گذاری خود در بخش مسکن دانشجویی را افزایش دهند. ساموئل وتراک، مدیرعامل بنراد، نیز تأکید کرده است که این نتایج نشان‌دهنده افزایش اعتماد سرمایه‌گذاران در آستانه سال ۲۰۲۶ است؛ به‌طوری‌که مسکن دانشجویی دیگر یک بخش حاشیه‌ای در بازار املاک محسوب نمی‌شود، بلکه به یکی از جذاب‌ترین کلاس‌های دارایی برای سرمایه‌گذاران تبدیل شده و برای بسیاری از آن‌ها، نخستین گزینه فراتر از بخش‌های سنتی املاک است.در حالی که عرضه جدید در بسیاری از شهرها هنوز محدود و ساختاری است. حدود ۶۲٪ سرمایه‌گذاران PBSA را اولویت اصلی خود قرار داده و انتظار دارند تعداد تخت‌ها در پرتفوی خود طی ۲–۵ سال آینده ۷۲٪ افزایش یابد، با سرمایه‌گذاری جدید نزدیک به ۲۰ میلیارد یورو.

وضعیت مسکن دانشجویی و پانسیون‌ها در ایران؛ از کمبود خوابگاه تا رشد بازار خصوصی

در سال‌های اخیر، تهران به‌عنوان قطب جذب دانشجویان و کارمندان مهاجر، با افزایش چشمگیر تقاضا برای پانسیون‌ها، خوابگاه‌های دانشجویی و اقامتگاه‌های خصوصی خودگردان مواجه شده است. دانشگاه‌های بزرگ این شهر، از جمله دانشگاه تهران، دانشگاه علوم پزشکی تهران، شریف و امیرکبیر، سالانه هزاران دانشجوی شهرستانی و مهاجر را جذب می‌کنند، اما ظرفیت خوابگاه‌ها محدود بوده و تنها بخشی از این دانشجویان در خوابگاه‌ها اسکان می‌یابند. همزمان، کارمندان جوان و مهاجران شغلی نیز نیازمند مسکن موقت یا اقتصادی هستند، که باعث شده بازار پانسیون‌ها و اقامتگاه‌های خصوصی در تهران روزبه‌روز پررونق‌تر شود.

طبق گزارش‌ها، ظرفیت خوابگاه‌های دولتی و رسمی دانشگاه‌ها محدود و با تعداد دانشجویان تناسب ندارد. در سطح ملی، ظرفیت خوابگاه‌های دانشجویی حدود ۲۱۷ تا ۲۴۴ هزار نفر گزارش شده، اما کمبود شدید وجود دارد، به‌ویژه برای دانشجویان متأهل. تا سال ۱۴۰۲، حدود ۸۸ هزار دانشجوی متأهل در کشور وجود داشت، اما تنها ۱۸۰۰ واحد خوابگاه متأهلی در دسترس بود. از هر ۱۰۰۰ دانشجوی متأهل، تنها ۱۹ خوابگاه متأهلی وجود داشت. بسیاری از دانشگاه‌ها خوابگاه کافی برای دانشجویان شبانه یا کارشناسی ارشد ندارند و اولویت اغلب با دانشجویان غیربومی است. علاوه بر کمبود، ساختمان‌های خوابگاهی فرسوده هستند و در برخی موارد خوابگاه‌ها تعطیل یا محدود می‌شوند، مانند تعطیلات یا شرایط خاص. صندوق رفاه دانشجویان اعلام کرده که با کاهش حدود ۷۰ هزار ظرفیت خوابگاهی مواجه بوده و دانشگاه‌ها خود موظف به تأمین خوابگاه مناسب برای دانشجویان هستند. واقعیت این است که تنها بخشی از این کمبود با بودجه دولتی قابل جبران است و ارائه خدمات رایگان به تمامی دانشجویان امکان‌پذیر نیست. علاوه بر این، بخش قابل توجهی از دانشجویان، از جمله دانشجویان متأهل و مهاجر، دارای شغل یا تعهدات کاری هستند که نیازمند راهکارهای مسکن منعطف و مستقل می‌باشد، بنابراین فشار تقاضا بر بازار مسکن خصوصی و اقامتگاه‌های دانشجویی افزوده می‌شود.

گستره طیف پانسیون‌ها و اقامتگاه‌های خصوصی در تهران

آمار دقیقی از تعداد پانسیون‌های خصوصی در تهران در دسترس نیست، اما صدها واحد فعال وجود دارند. برخی از این پانسیون‌ها مجوزهای خود را از دانشگاه‌ها دریافت می‌کنند و برخی دیگر تحت نظارت سازمان‌های مرتبط مانند میراث فرهنگی و اتحادیه هتلداران فعالیت می‌کنند. علاوه بر این، یک سری پلتفرم‌های آنلاین تخصصی گزینه‌های متعددی برای اقامت دانشجویان و کارمندان ارائه می‌دهند و بسیاری از سایت‌های عمومی خرید و فروش مسکن نیز آگهی‌های این اقامتگاه‌ها را منتشر می‌کنند.

پانسیون‌ها معمولاً برای دانشجویان، کارمندان و مهاجران شغلی مناسب هستند و امکاناتی مانند آشپزخانه، اینترنت، نظافت و امنیت دارند، هرچند هزینه‌ها بالاتر از خوابگاه دولتی است.با توجه به محدوده، تعداد تخت و امکانات پانسیون‌ها، قیمت‌ها متفاوت است. پانسیون‌های تک‌تخته لوکس شبیه یک سوییت کامل هستند و امکاناتی مانند باشگاه، خدمات نظافت و امنیت ارائه می‌دهند. پانسیون‌های اقتصادی یا واقع در مرکز شهر اجاره پایین‌تر دارند و ودیعه معمولاً معادل یک ماه اجاره است.برخی پانسیون‌های گران امکان تبدیل اجاره به ودیعه را دارند، اما سقف مشخصی برای آن وجود دارد. با توجه به قیمت‌های بالای ودیعه و اجاره در تهران، بسیاری از متقاضیان که نمی‌توانند این هزینه‌ها را بپردازند، به سمت پانسیون‌ها و اقامتگاه‌های خصوصی روی می‌آورند. در این واحدها، ساکنان نیاز به خرید وسایل خانه یا رسیدگی به استهلاک تجهیزات و خدمات مشترک ندارند، زیرا پانسیون‌ها امکانات مشاعه را ارائه می‌کنند. این ویژگی‌ها پانسیون‌ها را به گزینه‌ای مقرون‌به‌صرفه و مناسب برای زندگی موقت دانشجویان و کارمندان تبدیل کرده است.

با این شرایط، نگاه به سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز در بخش پانسیون‌ها و اقامتگاه‌های خصوصی ضروری است. توسعه این بخش نه تنها می‌تواند بخشی از کمبود مسکن دانشجویی را جبران کند، بلکه فرصت مناسبی برای بخش خصوصی فراهم می‌آورد تا با ارائه خدمات بهتر و افزایش ظرفیت، هم به نیاز دانشجویان و کارمندان پاسخ دهد و هم سودآوری اقتصادی مناسبی داشته باشد.به عبارت دیگر، بازار پانسیون‌های خصوصی در تهران و کلان‌شهرها با رشد تقاضا و محدودیت عرضه، زمینه مناسبی برای ورود سرمایه‌گذاران و توسعه ساخت و ساز دارد و می‌تواند نقش مؤثری در کاهش فشار بر بازار مسکن و ارتقای کیفیت زندگی دانشجویان و کارمندان ایفا کند.