خروج اتباع و اثرات دوگانه بر بازار مسکن/ از کارگاه تا اجاره‌خانه

به گزارش اکوایران، با  احتمال افزایش مهاجرت و تداوم نااطمینانی‌های اقتصادی و سیاسی، بازار مسکن ایران وارد مرحله‌ای از ابهام و رکود شده است. برخلاف تصور عمومی، در شرایط بحرانی، لزوماً شاهد کاهش قیمت یا افزایش عرضه ملک نیستیم. برخی کارشناسان می‌گویند ساختار اقتصادی ایران به‌گونه‌ای است که بسیاری از نهادهای مالی، از جمله بانک‌ها، منافع مستقیمی در حفظ قیمت املاک دارند؛ چرا که بخش عمده دارایی و تراز مالی آن‌ها بر اساس ارزش ملک تعریف شده است.

از سوی دیگر، گرچه افزایش مهاجرت به‌عنوان یک روند اجتماعی در حال شکل‌گیری است، اما این عامل هنوز تأثیر مستقیمی بر تحرک بازار مسکن نگذاشته است. فرایندهای مهاجرتی زمان‌بر هستند و تصمیم برای فروش ملک، به‌ویژه در شرایط رکود، معمولاً به‌سرعت عملی نمی‌شود. همچنین خروج  نیروی کار مهاجران غیرمجاز افغان، به‌ویژه در پروژه‌های ساختمانی، می‌تواند هزینه ساخت را افزایش داده و روند تولید مسکن را کندتر کند. این موضوع به‌طور غیرمستقیم بر قیمت تمام‌شده و عرضه اثر خواهد گذاشت.

هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس صنعت ساختمان، درباره تأثیر مهاجرت و تغییرات جمعیتی بر بازار مسکن،  با اشاره به روند مهاجرت و فروش املاک می‌گوید: «با افزایش تمایل به مهاجرت، طبیعی است که برخی افراد بخواهند ملک خود را بفروشند، به‌ویژه برای مهاجرت به کشورهایی مانند ترکیه یا کشورهای اروپایی. اما باید در نظر گرفت که فرایند مهاجرت، خود زمان‌بر است و همین فاصله باعث می‌شود که هنوز اثر آن در داده‌های بازار به‌طور کامل قابل مشاهده نباشد».

از نظر فروغمند اعرابی، فروش ملک در شرایط فعلی چندان آسان نیست و بسیاری از افراد حتی اگر تصمیم به مهاجرت داشته باشند، به دلایل اجرایی یا موانع موجود، هنوز موفق به فروش ملک خود نشده‌اند. به همین دلیل، او اثرگذاری مهاجرت را بر بازار مسکن، محدود و جزئی ارزیابی می‌کند و می‌افزاید: «مهاجرت نمی‌تواند به‌تنهایی نیروی مؤثری در برابر بازیگران اصلی بازار مسکن مثل بانک‌ها، سرمایه‌گذاران بزرگ یا دولت باشد».

او تأکید می‌کند که بازار مسکن در حال حاضر در وضعیت رکود نسبی قرار دارد و تحرکات احتمالی بیشتر در سطح منطقه‌ای و محدود قابل مشاهده‌اند. «اگر تغییری در تعداد فروشندگان یا خریداران وجود دارد، بیشتر به شکل محلی است و نمی‌توان آن را نشانه‌ای از رونق یا تحرک کلی در بازار دانست».

با این حال، او یادآور می‌شود که نگاه گروه‌های مختلف به بازار با یکدیگر متفاوت است. برخی از بازیگران بازار به سودآوری از طریق ساخت‌وساز فکر می‌کنند و بعضی دیگر مصرف‌کننده نهایی‌اند. از نظر او، برای تحلیل واقع‌بینانه از بازار باید از منافع گروهی فاصله گرفت و ابعاد امنیتی، رفاهی و اجتماعی موضوع را هم در نظر داشت.

خروج اتباع فغانستانی‌  غیرمجاز و تبعات آن بر مسکن

این کارشناس در ادامه گفت‌وگو، به موضوع خروج مهاجران افغانستانی غیرمجاز نیز می‌پردازد و آن را از دو جنبه مهم در ارتباط با بازار مسکن تحلیل می‌کند؛ نخست، از منظر نیروی کار. او می‌گوید: «بخش عمده‌ای از نیروی کار در پروژه‌های ساختمانی کشور، افغانستانی‌ها هستند. خروج آن‌ها به‌صورت ناگهانی می‌تواند هزینه ساخت مسکن را به‌طور قابل توجهی افزایش دهد. اگر انبوه‌سازان بخواهند ساخت‌وساز را از سر بگیرند، با نیروی کار گران‌تر یا کم‌تجربه‌تر مواجه خواهند شد؛ این یعنی هزینه بالاتر، کیفیت پایین‌تر، و زمان اجرای طولانی‌تر».

دومین جنبه، موضوع سکونت و بازار اجاره است. فروغمند اعرابی توضیح می‌دهد: «مهاجران افغانستانی، به‌ویژه در مناطق حاشیه‌ای تهران مانند منطقه ۱۲ یا شهریار، به‌صورت اجاره‌تخت و در تراکم بالا ساکن بودند. گاهی تا ۴۰ نفر در یک ملک زندگی می‌کردند. این نوع سکونت، بازار اجاره در این مناطق را ملتهب کرده بود. حالا با خروج بخشی از این جمعیت، ممکن است نرخ اجاره در برخی نقاط کاهش یابد. البته این تأثیرات بیشتر محلی‌ست و در مقیاس کلان نمی‌توان آن را تعیین‌کننده دانست».

نباید بازار مسکن را به حال خود رها کنیم

این کارشناس بازار مسکن، با اشاره به احتمال کاهش خرید و فروش ناشی از رکود و مهاجرت، معتقد است که دولت باید سیاست‌های هدفمندی را برای جلوگیری از بحران فراگیر در بازار مسکن تدوین کند. او پیشنهاد می‌دهد که مدل فعلی خرید ملک اصلاح شود.

فروغمند اعرابی می‌گوید: «الان افراد برای خرید ملک دوم یا سوم باید ابتدا ملک اول را بفروشند. اگر شرایطی فراهم شود که بتوانند با استفاده از وام‌های بلندمدت‌تر – مثلاً ۲ تا ۴ میلیارد تومان – خرید خود را انجام دهند، این فرآیند می‌تواند هم به نفع خریداران باشد، هم بانک‌ها، و هم مانعی برای وقوع یک فروپاشی  بزرگ در بازار مسکن باشد. چون اگر بازار مسکن ناگهان فروبپاشد، کل اقتصاد کشور آسیب خواهد دید».

او در پایان به نقش دولت در تنظیم‌گری بلندمدت بازار اشاره می‌کند و می‌گوید: «نباید بازار مسکن را به حال خود رها کنیم و فقط بعد از بحران سراغ سیاست‌گذاری برویم. تنظیم‌گری دائمی، شفافیت و نظارت مستمر، پیش‌نیاز توسعه یک بازار پایدار و پاسخ‌گو برای همه اقشار جامعه است».