چوب حراج بر خانه‌های لوکس شمال شهر؛ بازی روانی یا واقعیت تلخ بازار؟‌

به گزارش اکوایران، فردین یزدانی، پژوهشگر بازار مسکن،  در گفت‌وگو با «اکوایران» اعلام کرد: «بررسی قیمت‌های پیشنهادی فروش در خردادماه نشان می‌دهد نرخ‌ها نسبت به اردیبهشت حدود ۷ تا ۸ درصد کاهش پیدا کرده بود که بخشی از آن در تیرماه جبران شد. البته این ارقام مربوط به قیمت‌های پیشنهادی است، نه معاملات قطعی.»

او تأکید کرد برآوردها  نشان می‌دهد قیمت واقعی مسکن در تهران حدود ۵ تا ۱۰ درصد کاهش یافته که البته شدت آن در مناطق مختلف متفاوت بوده است. به‌گفته یزدانی، مناطقی مانند منطقه ۲۲ و برخی شهرک‌های مسکونی که در جریان درگیری‌های اخیر مورد اصابت قرار گرفته‌اند، با رکود  در بخش خرید و اجاره مواجه شده‌اند. در مقابل، برخی مناطق خارج از تهران، به‌ویژه شهرهای شمالی و حاشیه کلان‌شهرها، شاهد ثبات یا افزایش نسبی قیمت بوده‌اند.

کاهش حاشیه سود و افت سرمایه‌گذاری

یزدانی گفت: «در ماه‌های ابتدایی امسال، حاشیه سود ساخت‌وساز به نزدیک صفر رسیده و همین مسئله باعث کاهش تمایل سرمایه‌گذاران به آغاز پروژه‌های جدید شده است.» او با اشاره به تشدید بحران‌های اقتصادی و سیاسی، افزود: «در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاران به‌دنبال دارایی‌های نقدشونده‌تر هستند و احتمالاً تمرکز آن‌ها بر فروش پروژه‌های نیمه‌تمام خواهد بود، نه آغاز ساخت‌وساز جدید.»

او پیش‌بینی کرد این روند تا پایان سال ادامه داشته باشد و موج تازه‌ای از تغییر در سبد سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی رقم بخورد؛ تغییری که شامل خروج سرمایه از ساخت‌وساز و گرایش به دارایی‌های قابل‌انتقال و با نقدشوندگی بالاتر خواهد بود.

رکود عمیق‌تر در بازار شمال شهر

به گفته این کارشناس، بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد رکود در مناطق شمالی و بالای شهر تهران بسیار شدیدتر از سایر نقاط است. یزدانی توضیح داد: «در این مناطق، به‌ویژه در بازار واحدهای گران‌قیمت و متوسط‌رو‌به‌بالا، تمایل برای فروش و تبدیل دارایی به ارز یا سرمایه‌های قابل‌انتقال بیشتر شده است. این موضوع با هدف خروج سرمایه از کشور و حفظ ارزش دارایی‌ها رخ می‌دهد.»

او تأکید کرد سهم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در تهران که زمانی بیش از ۲۵ درصد کل کشور بود، اکنون به حدود ۱۲ درصد کاهش یافته و احتمالاً این سهم در آینده کمتر هم خواهد شد. به گفته یزدانی، بازار مسکن تهران دیگر نقش پیشران و الگوی تعیین‌کننده برای بازار کل کشور را ندارد.

تقاضای مصرفی، سرمایه‌ای و فرصت‌طلبانه در شرایط رکود

در ادامه یزدانی درباره ساختار تقاضا در بازار مسکن ۱۴۰۴ گفت: «تقاضا را می‌توان به سه دسته تقسیم کرد: اول، تقاضای سرمایه‌ای که هدف آن بهره‌برداری از عایدی یا حفظ ارزش دارایی است؛ دوم، تقاضای مصرفی که خانوارها با هدف سکونت وارد بازار می‌شوند؛ و سوم، نوعی تقاضای ریسک‌پذیر که می‌توان آن را فرصت‌طلبانه هم نامید، یعنی سرمایه‌گذارانی که به دنبال سود در بازاری پرریسک هستند.»

او افزود: «در حال حاضر، تقاضای مصرفی به دلیل کاهش شدید توان خرید تضعیف شده و تقاضای سرمایه‌ای هم به‌واسطه کاهش حاشیه سود ساخت‌وساز و نبود چشم‌انداز روشن در بازار، افت کرده است. در نتیجه، بازیگران اصلی فعلاً منتظر مانده‌اند یا به دنبال خروج سریع از بازار هستند.»

یزدانی در پایان تأکید کرد که رکود بازار مسکن که از سال‌های گذشته آغاز شده بود، با تحولات اخیر تعمیق یافته و چشم‌انداز کوتاه‌مدت نیز نشانی از تغییر محسوس در وضعیت ندارد.