هزینه ساخت مسکن چند در می‌آید؟(۲)

در یادداشت قبلی به تاثیر ویژگی‌های زمین و موقعیت جغرافیایی آن بر هزینه تمام شده ساخت مسکن پرداختیم. در این یادداشت به بررسی سایر عوامل موثر بر هزینه ساخت خواهیم پرداخت. همانطور که قبلا نیز اشاره شد تعداد پارامترهای موثر بر هزینه ساخت یک پروژه بسیار زیاد است. برخی پارامترها نیز وجود دارند که در نگاه اول ممکن است دید افراد نسبت به اثر آن‌ها اشتباه باشد؛ به عنوان مثال تعداد طبقات ساختمان.

تعدادطبقات ساختمان

شاید اینگونه به نظر برسد که با افزایش تعداد طبقات ساختمان هزینه تمام شده ساخت به ازای هر متر مربع به علت سرشکن شدن هزینه‌ها کاهش می‌یابد در حالی که برعکس است. به عنوان مثال با افزایش تعداد طبقات، سازنده مجبور است از سیستم تاسیسات پیچیده‌تری استفاده کند؛ یا از آسانسوری استفاده کند که برای تعداد طبقات بیشتر مناسب باشد. مهمتر از این موارد ساختمان‌های بلندتر به سازه‌های محکمتر و با پیچیدگی‌های بیشتری از نظر فنداسیون، عرض ستون و میزان بتن و فولاد مورد استفاده نیاز دارند. هزینه‌های هر کدام از این موارد که اشاره شد با افزایش تعداد طبقات افزایش پیدا می‌کند. سیستم حریق، سیستم پمپاژ آب، لجستیک مورد نیاز ساخت مانند رساندن مصالح به طبقات بالا، الزامات ایمنی، مدت زمان ساخت و پیچیدگی اجرا از دیگر پارامترهایی هستند که با افزایش تعداد طبقات باعث افزایش هزینه‌های ساخت می‌شوند.

اسکلت

اولین مرحله ساخت اجرای اسکلت است. خود اسکلت هم تقریبا اصلی‌ترین مرحله ساخت است و هم از نظر هزینه‌ای، درصد زیادی از هزینه پروژه را دربر می‌گیرد. همانطور که می‌دانید در ساخت و ساز یا از اسکلت بتنی استفاده می‌شود، و یا اسکلت فولادی. هر کدام نیز ویژگی‌هایی دارند: در اسکلت بتنی معمولا هزینه اولیه کمتر است و پرداخت‌ها به صورت مرحله‌ای انجام می‌شود. در اسکلت فولادی اجرا سریع‌تر انجام می‌شود اما پرداخت به صورت یکجا انجام می‌گیرد و معمولا گران‌تر است. در خصوص مقاومت نیز تفاوت‌هایی دارند. اسکلت فلزی در برابر زلزله مقاوم‌تر است؛ اما اسکلت بتنی در برابر آتش سوزی بهتر از فولادی است. خود وزن فولاد به کار رفته در این ۲ نوع اسکلت نیز عاملی تاثیرگذار است. به عنوان مثال در اسکلت بتنی به ازای هر متر مربع بین ۴۰ تا ۵۵ کیلوگرم میلگرد استفاده می‌شود. در حالی که در اسکلت فلزی حدود ۴۵ تا ۶۵ کیلوگرم آهن به ازای هر متر مربع نیاز است. نوع سقف، دهانه بین ستون و جزییات دیگر نیز در میزان هزینه‌ها تعیین کننده است. پس اینجا سازنده باید با توجه به مزایا و معایب هر کدام و شرایط، تصمیم‌گیری کند.

مصالح

عامل دیگر مصالح مورد استفاده در ساختمان است. در اینجا نیز هزینه ثابتی وجود ندارد. با افزایش کیفیت مصالح هزینه ساخت افزایش پیدا می‌کند اما در بلند مدت به نفع سازنده است، چرا که هم عمر ساختمان افزایش پیدا کرده و هم از هزینه تعمیرات در بلندمدت کاسته می‌شود. کیفیت مصالح فقط شامل ابتدای پروژه نیست و تا مراحل پایانی پروژه مثل نازک‌کاری،نما و تاسیسات، در هزینه‌ها تعیین‌کننده است. مطلوبیت و ترجیحات سازنده در انتخاب مصالح و هزینه مربوط به آن نقش اصلی را دارد.

سایر هزینه‌های ساخت

قبلا به تاثیر بوروکراسی بر هزینه ساخت اشاره شد. عامل دیگر که از جنس آن است و بسیار بر بازار ساخت تاثیر می‌گذارد، سیاست‌های دولت مثل مالیات، تسهیلات مسکن، تورم، نرخ ارز و مواردی از این دست است. همچنین سیاست‌های شهرداری‌ها مثل تراکم‌فروشی، عوارض مختلف، طرح‌های توسعه شهری نیز به شدت بر این بازار اثرگذار است و متاسفانه سازنده‌ها را با محدودیت روبرو می‌کند.

علاوه بر تمام موارد فوق، زمان ساخت نیز بسیار اهمیت دارد. هم از این جهت که شرایط اقتصاد کلان و سیاسی موجود بر بازار مسکن نیز اثرگذار است؛ هم از این جنبه که آیا بازار مسکن در فاز رونق قرار دارد و یا رکود. البته داستان به اینجا ختم نمی‌شود؛ وضعیت بازارهای موازی مثل بورس، طلا و دلار که قبلا به آن‌ها پرداخته شد و خود بازار مصالح از جمله فولاد بسیار تعیین کننده است؛ به گونه‌ای که هر کدام به سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران سیگنال ورود یا خروج را می‌دهند. برای مثال قیمت فولاد در بازار معمولا اولین شاخصی است که یک سازنده برای ورود به بازار به آن نگاه می‌کند.

در این ۲ یادداشت به عوامل اثرگذار بر هزینه ساخت به صورت کیفی پرداخته شد. در یادداشت های بعدی به سراغ محاسبات به صورت کمی خواهیم رفت و به این موضوع خواهیم پرداخت که چگونه می‌توان برآوردی از سودآوری پروژه داشت.