نام کاربری یا نشانی ایمیل
رمز عبور
لطفا پاسخ را به عدد انگلیسی وارد کنید:
مرا به خاطر بسپار
در بازار مسکن، فاصله قیمتی میان واحد نوساز و واحد چندسالساخت فقط به سن بنا محدود نمیشود. خریدار هر آپارتمان، در واقع دو دارایی را همزمان میخرد، عرصه یا همان زمین، و اعیان یا بنای ساختهشده روی آن. ارزش عرصه در گذر زمان معمولاً دچار استهلاک فیزیکی نمیشود و حتی میتواند متناسب با موقعیت و شرایط بازار رشد کند؛ اما اعیان با افزایش سن ساختمان، افت کیفیت مصالح و فرسودگی تأسیسات بخشی از ارزش خود را از دست میدهد.بازسازی دقیقاً در همین نقطه وارد معادله قیمت میشود. یک بازسازی هدفمند میتواند بخشی از استهلاک اعیان را جبران کند، ظاهر و کارایی واحد را ارتقا دهد و فاصله آن را با واحدهای نوساز کاهش دهد. بررسیهای اکوایران از سه محله متفاوت تهران نشان میدهد درصد واقعی افزایش قیمت پس از بازسازی، در مناطق مختلف یکسان نیست. در ادامه، با مقایسه نمونههای میدانی، بررسی میکنیم بازسازی یک واحد ۲۰ ساله در هر محله چه میزان به ارزش ملک اضافه میکند و این افزایش قیمت تا چه حد از هزینه بازسازی فراتر میرود.
فرمول کاهش قیمت خانه با افزایش سن بنا از دید کارشناس رسمی یک روش عرفی و تجربی است که کارشناسان رسمی دادگستری برای برآورد اولیه استهلاک استفاده میکنند، اعمال ضرایب کاهنده نسبت به قیمت نوساز همان آپارتمان است برای 5 سال اول، کسر ۲٪ به ازای هر سال واز سال ۶ تا ۴۰ کسر ۱٪ به ازای هر سال میباشد. حداکثر کسر استهلاک معمولاً ۵۵٪ در نظر گرفته میشود. یعنی برای ساختمانهای ۵۰ ساله و بالاتر، ارزش اعیان (ساختمان) تقریبا صفر حساب میشود و قیمت عمدتا بر اساس قدرالسهم زمین محاسبه میگردد تقریباً ۴۵٪ عرصه و ۵۵٪ اعیان در ساختمانهای متعارف. این ضرایب فقط برای مقایسه افت ارزش همان آپارتمان نسبت به حالت نوساز آن است. در واقعیت بازار تهران، یک آپارتمان ۱۰ ساله خوشساخت با پارکینگ، آسانسور و بازسازی خوب ممکن است گرانتر از یک واحد نوساز در ساختمانی ضعیف یا موقعیت نامناسب باشد. موقعیت، تعداد واحدها، نقشه، طبقه، نورگیری، مشاعات و قدرالسهم همه میتوانند این فرمول ساده را تغییر دهند.
در املاک نوساز مقایسه آسان است چون همه چیز تازه و شفاف است. اما در املاک چندسالساخت، کارشناس باید صدها متغیر پنهان را بررسی کند. سن بنا فقط نقطه شروع تحلیل است، نه تعیینکننده نهایی.کارشناسان رسمی دادگستری موارد زیر را دقیق ارزیابی میکنند:
در تهران این پیچیدگی چند برابر است.
عوامل کلیدی تاثیر گذار در کاهش قیمت آپارتمان عبارتند از:
بازسازی چقدر به قیمت اضافه میکند و کدام نوع مؤثرتر است؟
بازسازی دو اثر همزمان دارد: افزایش قیمت و مهمتر افزایش نقدشوندگی. واحد بازسازیشده سریعتر دیده میشود، بازدید بیشتری جذب میکند و احتمال فروش در قیمت مطلوب بالاتر میرود. اما هزینه بازسازی الزاماً یکبهیک به قیمت اضافه نمیشود. ارزش نهایی ملک پس از بازسازی به کیفیت اجرا، شرایط بازار محلی و انتظارات خریداران بستگی دارد.
برای سنجش اثر واقعی بازسازی بر قیمت واحدهای قدیمی، اکوایران در هر یک از سه محله منتخب تهران ۴۰ فایل فروش را بررسی کرده است؛ در هر محله، ۲۰ فایل مربوط به واحدهای بازسازیشده و ۲۰ فایل مربوط به واحدهای بازسازینشده بوده و سن همه واحدها نیز بالای ۲۰ سال در نظر گرفته شده است. نتیجه این مقایسه نشان میدهد بازسازی در همه مناطق اثر یکسانی ندارد؛ در محله مورد بررسی منطقه ۱۱، واحدهای بازسازیشده بهطور میانگین حدود ۷ درصد گرانتر از نمونههای مشابه بازسازینشده قیمتگذاری شدهاند. این فاصله در محلهای از منطقه ۷ به حدود ۱۲ درصد رسیده و در محله منتخب منطقه ۱، اثر بازسازی تا حدود ۲۰ درصد افزایش قیمت را نشان میدهد. به بیان دیگر، هرچه سطح قیمتی و قدرت تقاضای محله بالاتر باشد، بازسازی نقش پررنگتری در جبران افت قیمت و افزایش جذابیت ملک برای خریدار دارد.
اهمیت نوع بازسازی زیرساختی در مقابل ظاهری
نوع بازسازی تعیینکننده بازدهی واقعی و میزان افزایش قیمت ملک است. بازسازیهای پربازده و با اولویت اول، معمولاً شامل کارهای زیرساختی و اساسی هستند؛ مانند تعویض تأسیسات اصلی (لولهکشی، فاضلاب، برقکشی و ارتینگ)، بازسازی سرویسهای بهداشتی، آشپزخانه و کفسازی، اصلاح مشکلات رطوبتی، سازهای و پشتبام، و بهویژه بهبود مشاعات و نمای ساختمان که برای آپارتمانها تأثیر بسیار بالایی دارد. در صورت امکان، نصب یا تعمیر آسانسور نیز یکی از اقدامات پربازده محسوب میشود.در مقابل، بازسازیهای کمبازدهتر عمدتاً شامل تغییرات ظاهری و صرفاً دکوری هستند؛ مانند نقاشی، کاغذدیواری و نورپردازی بدون تقویت پایه فنی و تأسیساتی. همچنین بازسازی لوکس و گرانقیمت در واحدهای کوچک یا در مناطق متوسط که قدرت خرید ساکنان با سطح هزینه همخوانی ندارد، معمولاً بازدهی پایینتری دارد.
در بازار مسکن، سن ساختمان همیشه به معنای افت قطعی ارزش ملک نیست. اگرچه عرف بازار برای محاسبه استهلاک ساختمان از یک فرمول مشخص استفاده میکند، اما کیفیت نگهداری و نوع بازسازی میتواند معادله قیمت را تغییر دهد.
مقام مسئول وزارت راه و شهرسازی از ارائه پیشنهاد افزایش وام نهضت ملی مسکن به یک میلیارد تومان خبر داد.
کارشناسان میگویند که باتوجهبه تورم شدید مسکن بهترین راه برای خانه دار شدن این است که پولهای خرد وارد چرخه مسکن شود، ولو برای خرید یک متر.
در بین صندوق های سرمایه گذاری، صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات از تنوع و محبوبیت کمتری نسبت به سایر صندوقها برخوردار بودند، اما طی هفته های اخیر که همزمان بود با تعطیلی بازارهای بورس، اخباری منتشر شد که نشان میداد این صندوقها رشد قابل توجهی نسبت به سایر صندوقها داشتهاند. به باور برخی از کارشناسان در شرایطی که تورم مسکن تحت تاثیر نوسانات نرخ ارز قرار دارد، این صندوقها میتوانند گزینه مناسبی برای سرمایهگذارانی باشند که به دنبال پوشش تورمی با ریسک کمتر هستند. نکته کلیدی نیز همگرایی تدریجی قیمتهای تابلو با ارزش خالص داراییها است. در این گزارش به تحلیل بازدهی صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات فعال در بورس و فرابورس میپردازیم و آن را براساس دادههای تاریخی NAV و قیمت پایانی با بازدهی واقعی بازار مسکن مقایسه میکنیم.
Δ