هر متر آپارتمان در تهران چند سکه می ارزد؟

قبل  از این در یادداشتی  به قیمت دلاری آپارتمان پرداخته شد. همچنین اشاره شد استفاده از ارزش یک دارایی نسبت به دارایی دیگر می تواند به ما قدرت مقایسه بهتری بدهد. در همین راستا در این یادداشت می خواهیم قیمت مسکن بر حسب سکه را بررسی کنیم.

در جامعه ما همواره گرایش به سمت سرمایه گذاری در مسکن به صورت سنتی وجود داشته است. به همین دلیل گاهی سرمایه گذاران به صورت تعصبی و خوشبینانه انتظاردارند بازدهی بیشتری از این دارایی نسبت به طلا کسب کنند. ابتدا روند این نسبت طی سالهای اخیر را بررسی می کنیم.

همانطور که مشاهده می کنید در دهه 80 این نسبت بسیار بیشتر از سال های قبل و بعد از آن بوده است. این نسبت در سال ۸۷ به ۹ سکه به ازای هر متر آپارتمان رسیده است.  این در حالی است که این میانگین در 9 ماهه امسال حدود یک سکه بوده است. تفاوت قیمت دلاری و قیمت به سکه در اینجا خود را نشان می دهد. برعکس قیمت دلاری که تقریبا از بعد از دهه 80 یک روند ثابت را تا سال 1403 تجربه کرده است این نسبت تقریبا یک روند نزولی داشته است.

این تفاوت روندها به تفاوت ماهیت طلا و دلار برمی گردد. دلار یک نوع پول دولتی است که مثل قبل بر اساس استاندارد طلا منتشر و ارزشگذاری نمی شود. به همین دلیل در طول زمان همواره با کاهش ارزش روبرو است اما طلا این ویژگی را ندارد. طلا ویژگی های متمایزی نسبت به بسیاری از دارایی ها دارد.

ویژگی اول طلا محدودیت کل طلای موجود در جهان است. منابع طلا روزی به پایان خواهد رسید؛ در حال حاضر نیز استخراج طلا بسیار سخت شده است. دلار این ویژگی را ندارد. جالب است زمین به عنوان بستر ساخت مسکن نیز ویژگی طلا را دارد اما محدودیت عرضه زمین 2 نکته دارد. اول آنکه هنوز می توان به زمین های با کاربری مسکونی در ایران و جهان افزود و نکته دوم و مهمتر آنکه بلندمرتبه سازی می تواند بخشی از این کمبود عرضه را جبران کند.

ویژگی دوم طلا که آن را از مسکن متمایز می کند نقدشوندگی و منقول بودن آن است. مسکن این شرایط را ندارد یعنی در شرایط جنگ و نااطمینانی طلا بیش از مسکن سرمایه ها را به سمت خود جذب می کند.

علاوه بر وِیژگی های فوق که طلا دارد دلایلی نیز برای ترجیح سرمایه گذاری در این دارایی نسبت به مسکن وجود دارد که در بررسی قیمت دلاری مسکن به آن اشاره شد از جمله روند رو به پیری جمعیت در ایران، رشد اقتصادی منفی و ناتوانی سیاست گذار در سرکوب قیمت دلار و طلا.

اشاره کردیم که افزایش قیمت طلا علاوه بر شرایط داخلی کشور از جمله تورم و جنگ از عوامل جهانی و قیمت اونس نیز متاثر است. همانطور که در تصویر می بینید قیمت انس شاهد رشد های بی سابقه در قیمت بوده است.

مقایسه بازدهی بخش مسکن نسبت به تورم نیز این ادعا را تایید می کند که این بخش حتی از تورم نیز عقب افتاده است. همانطور که ملاحظه می کنید همواره تورم مسکن با تورم کل فاصله کمی را حفظ کرده است و در بعضی سالها به خصوص دهه 80 افزایش قیمت مسکن از تورم کل پیشی گرفته است اما تا پایان دی ماه امسال با وجود تورم 60 درصدی و یک افزایش قابل توجه در بخش مسکن در این ماه همچنان مسکن به شدت از تورم عقب افتاده است.

همانطور که مشاهده کردید به صورت کلی وضعیت مسکن نسبت به سایر دارایی ها یک روند کاهشی را در سالهای گذشته پیش گرفته است. حال ۲ نقطه خاص و متفاوت را در این بازار بررسی می کنیم. اولین نقطه قبل از دهه 80 است که همانطور که در نمودار نیز مشاهده می کنید قیمت مسکن نسبت به سکه در سطح پایینی بوده است.

جنس این قیمت را می توان متفاوت از زمان فعلی تفسیر کرد. در آن زمان برای زمین های شهری مثل زمان حال تقاضا وجود نداشت و ساختار شهرها مثل الان نبود. همچنین موج جمعیتی دهه 60 در دهه 80 خود را نشان داد. علاوه بر این و عامل مهمتر ورود بانکها به بازار مسکن بود که حجم شدیدی از تقاضا را در این بخش ایجاد کرد.

دومین نقطه افزایش قیمت مسکن در ماه های دی و بهمن است. این تقاضا را بیش از تقاضای سرمایه گذاری می توان به تقاضای مصرفی ربط داد. در چند سال اخیر طلا بازدهی زیادی از خود بر جای گذاشت. از آن سو در بازار مسکن یک جاماندگی را شاهد بودیم. این اتفاق باعث شد بخشی از جامعه که مسکن اول یا دوم را نداشتند و در این سالها توانسته بودند در بازار طلا سرمایه گذاری کنند فرصت را غنیمت شمرده و دارایی های خود را به مسکن تبدیل کنند.

پس در برهه های مختلف جهت سرمایه بنا به اقتضا مسیر خود را پیدا می کند اما چیزی که در طی سالهای اخیر شاهد بوده ایم قدرت بیشتر طلا در جذب سرمایه نسبت به مسکن بوده است.