چشم‌انداز بازار مسکن تا پایان ۱۴۰۴/ بازار مسکن خالی از سرمایه‌گذاران

به گزارش اکوایران، فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن و ساختمان، با اشاره به تحولات اخیر، از ادامه رکود و کاهش شدید معاملات در فصل بهار ۱۴۰۴ خبر داد. او می‌گوید بازار مسکن ایران همچنان تحت تأثیر شوک‌های اقتصادی و سیاسی، از جمله جنگ ۱۲ روزه اخیر، در وضعیت نامساعدی قرار دارد و تقاضا و سرمایه‌گذاری در این بخش با افت چشمگیری روبه‌رو شده است.

یزدانی در گفت‌وگو با «اکوایران» تأکید کرد که بازار مسکن از سال ۱۳۹۷ وارد مرحله‌ای جدید و متفاوت شده؛ مرحله‌ای که سه ویژگی اصلی دارد: افزایش جهشی قیمت‌ها، بالا رفتن هزینه‌های ساخت‌وساز و ورود بازار به رکودی عمیق و طولانی‌مدت. او گفت: «این روند تا بهار ۱۴۰۴ نیز ادامه یافته و در این مدت، بهای زمین و مصالح ساختمانی همچنان با شیب تند رو به افزایش بوده‌ است. در نتیجه، هزینه تمام‌شده ساخت یک واحد مسکونی نسبت به زمستان گذشته حدود ۲۵ درصد بیشتر شده است.»

در حالی که هزینه ساخت‌وساز رشد بالایی داشته، یزدانی اشاره کرد که قیمت فروش مسکن تنها حدود ۲ تا ۳ درصد افزایش یافته است. این فاصله چشمگیر میان رشد هزینه ساخت و رشد قیمت فروش باعث کاهش شدید حاشیه سود پروژه‌ها و افت انگیزه سرمایه‌گذاران برای ورود به این حوزه شده است.

او همچنین به نوسانات بازار ارز و دارایی‌ها از اواخر سال ۱۴۰۳ اشاره کرد که بخشی از نقدینگی موجود در جامعه را به‌سمت این بازارها جذب کرده و همزمان فضای سیاسی بی‌ثبات، سطح انتظارات تورمی را نیز بالا برده است. یزدانی گفت: «تعمیق رکود تا اردیبهشت‌ماه ادامه یافت و در این مدت، حجم معاملات در بازار مسکن به‌طور محسوسی کاهش پیدا کرد.»

تاثیر جنگ ۱۲ روزه بر وضعیت بازار مسکن 

این کارشناس در ادامه به پیامدهای جنگ ۱۲ روزه اخیر بر وضعیت بازار مسکن پرداخت و اظهار داشت: «در خردادماه، بازار مسکن تهران عملاً به حالت تعطیل درآمد. میزان معاملات به حداقل ممکن رسید و در برخی بانک‌ها نیز اختلال‌هایی ایجاد شد که دسترسی فعالان بازار به منابع مالی را با مشکل مواجه کرد.»

او افزود: «در تیرماه نیز با وجود کاهش التهاب جنگی، بازار مسکن همچنان در رکود بود. سرمایه‌گذاران در این فضای پرریسک، علاقه کمتری به ورود به بازارهای غیرقابل جابه‌جایی مثل مسکن نشان می‌دهند. در نتیجه، رکود در معاملات به عمیق‌ترین سطح خود در سال‌های اخیر رسید.»

با این حال، یزدانی گفت که در برخی مناطق خاص کشور، از جمله شهرهای شمالی و سکونتگاه‌های حاشیه‌ای کلان‌شهرها، رونق نسبی در معاملات مسکن دیده شده است. او افزود: «در مناطقی که هم دور از تنش‌های نظامی بودند و هم به لحاظ قیمتی برای اقشار متوسط جذابیت بیشتری داشتند، تقاضا برای خرید مسکن افزایش پیدا کرد.»

یزدانی در ادامه درباره پدیده خانه‌های خالی و تأثیر آن بر بازار توضیح داد: «افزایش تعداد خانه‌های خالی باعث شده برخی مالکان حاضر به فروش ملک با قیمت‌های بالا نباشند و در نتیجه، قیمت پیشنهادی فروش در بسیاری موارد تعدیل شده است.»

او افزود: «در بازار اجاره نیز، افزایش تعداد واحدهای خالی می‌تواند مالکان را به دادن تخفیف ترغیب کند. اگرچه نرخ اجاره در شرایط معمول حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد رشد می‌کند، اما در این وضعیت ممکن است رشد کندتر شود؛ چون صاحب‌خانه‌ها برای جلوگیری از خالی‌ماندن ملک، از افزایش نرخ صرف‌نظر می‌کنند.»

با این حال، یزدانی هشدار داد که اطلاعات رسمی و دقیق از تعداد خانه‌های خالی در دست نیست و نمی‌توان به‌صورت قطعی درباره اثرگذاری آن‌ها اظهارنظر کرد. او گفت: «اثر خانه‌های خالی در هر منطقه متفاوت است. بازار مناطق لوکس مثل منطقه یک و دو، با بازار مناطق کم‌برخوردارتر مثل ۱۹ و ۲۰ تفاوت بنیادین دارد. بنابراین عرضه خانه خالی در یک منطقه الزاماً روی مناطق دیگر اثر مستقیم نمی‌گذارد.»

در پاسخ به پرسشی درباره نقش احتمالی ماینرهای ارز دیجیتال در خانه‌های خالی، یزدانی گفت: «اطلاعات قابل اتکایی در این‌باره وجود ندارد. از نظر منطقی نیز بعید است این موضوع تأثیر محسوسی بر بازار مسکن داشته باشد.»

چشم‌انداز بازار مسکن تا پایان ۱۴۰۴

یزدانی درباره نیمه دوم سال ۱۴۰۴ هشدار داد: «شرایط کلان اقتصادی و سیاسی کشور پیچیده‌تر شده و اثرات سنگینی بر بازار مسکن خواهد گذاشت. رشد اقتصادی سال گذشته کاهش یافته و در صورت ادامه تنش‌ها، ممکن است به صفر یا حتی منفی برسد.»

او افزود: «در چنین شرایطی، درآمد واقعی خانوارها افزایش نمی‌یابد و قدرت خرید تضعیف خواهد شد. از طرف دیگر، تورم نقطه‌ای به بالای ۴۰ درصد رسیده و به‌نظر می‌رسد این نرخ بیشتر شود.»

این کارشناس همچنین افزایش هزینه‌های واردات و صادرات را عامل دیگری برای کاهش نقدینگی در بازار مسکن دانست و پیش‌بینی کرد: «فشارهای بین‌المللی باعث می‌شود دولت بودجه بیشتری برای هزینه‌های غیرمنتظره در نظر بگیرد که به معنای کسری بودجه و تورم بیشتر خواهد بود. این وضعیت منابع مالی بخش مسکن را محدودتر خواهد کرد.»

رکود در سرمایه‌گذاری و تغییر در بازار زمین

یزدانی با اشاره به کاهش میل سرمایه‌گذاران به بازار مسکن گفت: «در شرایط فعلی، بازارهایی مثل بورس و مسکن دیگر پناهگاه امنی برای نقدینگی نیستند. تمایل برای خرید مسکن به‌عنوان کالای سرمایه‌ای کاهش یافته است.»

او پیش‌بینی کرد که بازار در نیمه دوم سال با رکودی جدی در تولید و عرضه مواجه شود و افزود: «در بخش ساختمان‌های غیرمسکونی نیز به دلیل وضعیت نامساعد کسب‌وکارها، سرمایه‌گذاری کاهش خواهد یافت و بازار در حالت تعلیق می‌ماند.»

در پایان، یزدانی به احتمال رشد وزن بازار زمین نسبت به ساختمان‌های ساخته‌شده اشاره کرد و گفت: «در وضعیت فعلی، برخی سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند زمین بخرند و در بلندمدت نگه دارند. در نتیجه ممکن است قیمت زمین ملایم افزایش پیدا کند ولی قیمت ساختمان متوقف شود.»

او نتیجه‌گیری کرد که بازار مسکن ایران در نیمه دوم سال ۱۴۰۴، تحت‌تأثیر عوامل اقتصادی، سیاسی و ساختاری، در مسیر رکود، کاهش سرمایه‌گذاری و تعدیل قیمتی باقی خواهد ماند.