نیمی از مستاجرها امیدی به خانه‌دار‌شدن ندارند/مسکن استیجاری، آری یا نه؟

به گزارش اکوایران راضیه احقاقی در روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی که بر مبنای نتایج یک نظرسنجی از موسسه افکارسنجی ملت ارائه‌شده تصویری از «وضعیت فقر مسکن و شرایط مستاجران»، «نقش دولت در ناامیدی از خانه‌دار‌شدن مستاجران» و نگاه شهروندان به «طرح جدید دولت درخصوص مسکن استیجاری» ارائه‌کرده است، در حالی‌که تصویر ارائه‌شده از وضعیت فقر مسکن و ناامیدی نیمی از مستاجران به خانه‌دار‌شدن در بازه میان‌مدت مطابق با واقعیت‌های جامعه و دیگر داده‌های آماری است، به‌نظر می‌رسد نحوه پرسش درخصوص سهم دولت در بروز وضعیت کنونی در بخش مسکن دارای ایراد است. البته پرسش مطرح‌شده در این نظرسنجی مشخص نیست، اما در این گزارش مشخص نیست که در خصوص نارضایتی شهروندان از عدم‌موفقیت دولت در کنترل بازار مسکن؛ منظور از دولت «وزارت راه و شهرسازی»، «کل دولت به مفهوم کابینه» یا «مجموعه‌ای از نهادهای سیاستگذار شامل دولت، قوه قانون‌گذار و…» است. 

پرده اول: امید اندک به رهایی از فقر مسکن

مرکز پژوهش‌های مجلس براساس نتایج نظرسنجی موسسه افکارسنجی ملت تصویری از وضعیت فقر مسکن و شرایط سخت مستاجران ارائه کرد که در آن آمده است؛ حدود ۶۶‌درصد ساکنان شهرها در کشور مالک و مابقی مستاجر هستند، این تصویر با آمار رسمی از نسبت مالکان و مستاجران در کشور تطبیق دارد. از کل جمعیت کشور ۷۰‌درصد مالک و ۳۰‌درصد مستاجر هستند، البته این نسبت شامل جمعیت روستایی‌ و شهرنشینان به شکل کلی می‌شود و طبیعتا‌ درصد مالکان در شهرها کمتر از مالکان در روستاها است، بنابراین تصویر نسبت مالکان به مستاجران درنظرسنجی انجام‌شده مطابق با واقعیت‌های موجود و سایر داده‌های رسمی آماری است. 

در بخش دیگری از این گزارش بر ناامیدی نیمی از مستاجران از خانه‌دار‌شدن تا ۵ سال‌آینده تاکید شده‌است؛ واقعیتی که مطابق با سایر شاخص‌های مرتبط نظیر شاخص انتظار برای خانه‌دار‌شدن است. براساس برآوردها شاخص انتظار برای رسیدن به مسکن ملکی در شهر تهران ۸۹‌سال ‌و این شاخص در کل کشور ۴۹‌سال ‌است. شاخص انتظار بر مبنای میزان پس‌انداز سالانه افراد سنجیده می‌شود و بنابراین طبیعی است که نیمی از مستاجران شهری امیدی به خانه‌دار‌شدن در بازه میان‌مدت ۵‌ساله ندارند.  در بخش دیگری از گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس از میزان رضایت شهرنشینان از وضعیت مسکن خود، آمده است؛ شرکت‌کنندگان در این نظرسنجی نمره ۵.۸ به میزان رضایت خود از محل زندگی‌شان داده‌اند. نمره ۱۰ کامل و بیانگر بیشترین رضایت و نمره صفر به‌معنای عدم‌رضایت است. 

پرده دوم: جایگاه سیاستگذار در ناامیدی از خانه‌دار‌شدن مستاجران

در بخش دیگری از این گزارش عنوان‌شده‌است که ۵۸.۲‌درصد شهرنشینان بر این باورند که دولت «اصلا» نتوانسته در کنترل قیمت مسکن موفق عمل کند. در این گزارش متن پرسش مشخص نیست، اما به‌نظر می‌رسد که این پرسش با ابهام و ایراداتی مواجه است. درنظر‌سنجی مشخص نیست که منظور از عدم‌موفقیت دولت در پروژه‌های مسکن به شکل مشخص «وزارت راه و شهرسازی»، «دولت شامل کل کابینه» یا «مجموعه‌ای از نهادهای بالادستی سیاستگذار» را شامل می‌شود. 

مجموعه‌ای از عوامل شامل «جهش‌های مکرر قیمت مسکن»، «سلب قدرت خرید»، «رکود معاملات مسکن» و «رکود تولید مسکن» به بروز وضعیت کنونی در بخش مسکن کشور و ناامیدی قشر زیادی از مستاجران برای خانه‌دار‌شدن و همچنین نارضایتی بخش زیادی از شهرنشینان از کیفیت محل زندگی‌شان انجامیده است. این عوامل معلول واقعیت‌های اقتصادی و سیاسی کشور طی سال‌های گذشته بوده و بخش عمده‌ای از آنها فراتر از حوزه عمل سیاستگذار بخش مسکن و حتی دولت بوده‌است، اگرچه نقش دولت در بروز این چالش‌ها و عدم‌رفع آنها انکارناپذیر است. 

از دسترس خارج‌شدن مسکن برای بخش عمده‌ای از شهروندان یا سلب قدرت خرید مصرفی برای گروه‌های مختلف، نتیجه‌ جهش قیمت مسکن، رشد اقتصادی یک‌درصدی و افت درآمد سرانه در دهه‌۹۰ بوده‌است. از سال‌۱۳۹۷ و با ناامیدی از به نتیجه رسیدن برجام، نرخ ارز در کشور جهش داشت و به‌تبع آن قیمت مسکن نیز جهش‌های متوالی را ثبت کرد. این در حالی بود که متوسط رشد اقتصادی کشور در کل دهه‌۹۰‌برابر یک‌درصد بود. شرایط حاکم بر اقتصاد کلان و ریسک‌های غیراقتصادی در این دهه ‌به کاهش رشد اقتصادی انجامید. در شرایطی که قیمت مسکن جهش داشت و قدرت خرید با کاهش رشد اقتصادی و درآمد سرانه افت داشت، رکود در معاملات مسکن نیز رقم خورد. رکود در تولید مسکن نیز بر اثر ۳عامل جهش قیمت مسکن، افت قدرت خرید و کاهش حجم معاملات در ادامه در بخش مسکن نمایان شد. 

درحالی درنظرسنجی مرکز پژوهش‌های مجلس، وضعیت کنونی بخش مسکن و ناامیدی مستاجران از خانه‌دار‌شدن از نگاه شهروندان به دولت ارتباط داده‌شده که قانون‌گذار می‌توانست با اصلاح قانون‌گذاری در رفع چالش‌ها موثر واقع شود. درحال‌حاضر بخش مسکن با مجموعه‌ای از سیاست‌های مالیاتی ناکارآمد مواجه است. این درحالی است که با اصلاح سیاست‌های ناکارآمد مالیاتی، این امکان ایجاد می‌شد که بخشی از واحدهای مسکونی کشور به‌جای عرضه در بازار برای جلب نظر خریدار سرمایه‌ای، روانه بازار اجاره می‌شد و از این طریق به کاهش قیمت اجاره کمک می‌کرد. 

پرده سوم: مسکن استیجاری، آری یا نه؟

در بخش دیگری از نظرسنجی مرکز پژوهش‌های مجلس به بررسی نظر شهرنشینان درخصوص طرح جدید دولت برای مسکن استیجاری پرداخته‌شده که ۶۹‌درصد شرکت‌کنندگان درنظرسنجی نسبت به این طرح نظر مساعد داشته‌اند. به‌نظر می‌رسد که شهروندان به کاهش اجاره‌بها با عرضه مسکن استیجاری از سوی دولت امیدوار بوده و در صورت نداشتن محل سکونت مناسب، حاضر به زندگی در این خانه‌ها هستند.